与安·里根的对话
浏览新房是一项业余活动，即使对那些不打算立即购买的人来说也是如此。现在，购房体验往往从网上开始，购物者可以看到自动估值模型(AVMs)的估值。
主持人Maiclaire Bolton Smith和抵押品解决方案执行产品经理Ann Regan一起来了解什么是AVM?网上买球 manbetx它是如何工作的?它是用来做什么的?
史密斯MAICLAIRE博尔顿:欢迎回到CoreLogic播客Core Conversations。我是主持人，麦克莱尔·博尔顿·史密斯，我是CoreLogic研究和内容策略的高级负责人，在本播客中，我们将与行业专家讨论从住房负担能力到自然灾害对房地产的影响等关键话题。浏览房屋长期以来一直是一种业余活动，即使对那些不打算立即购买的人来说也是如此。我知道我丈夫和我花了整整一年的时间在我们准备买东西之前，只是为了消遣，我们花了同样多的时间去查看社区和家庭，也许是为了买饼干。但我们都知道，有很多人喜欢探索，模型屋配有每一次升级，无论是新厨房、浴室、桑拿浴室、游泳池还是电影院。
所以今天的乐趣部分包括在线购物体验，探索Zillow这样的网站，思考可能会是什么。因此，对于非正式的供应商或专门的购物者来说，这种体验的很大一部分是看到AVMs或自动估值模型的估值。这些模型将根据各种输入来确定房屋的当前市场价值。在本播客的第15集，Sherry Clevenger在节目中解释了不同类型的估值，今天我们将继续与Ann Regan，抵押品解决方案执行产品管理的对话。网上买球 manbetx安，欢迎来到核心对话。
安里根:谢谢你，麦克莱尔。很高兴来到这里。我是Core Conversations和你的粉丝，我也喜欢谈论AVM，所以我很高兴来到这里。
MBS:那太棒了。这就是我们今天想听到的。很高兴你能来。为什么我们不先介绍一下你自己以及你在CoreLogic做什么呢?
基于“增大化现实”技术:确定。所以我为CoreLogic管理一个分析产品组合。这包括我们的按揭欺诈解决方案，我们的房价指数和预测，一些二级市场的解决方案，还有今天相关的网上买球 manbetxAVM解决方案。很多、很多、很多年前，在成为产品经理之前，我实际上是作为软件工程师开始了我的职业生涯，并在90年代从事最早的商业evm之一的工作。我相信我们今天会讲到，麦克莱尔，过去30年发生了很多变化，我不愿意去想，但是是的。
MBS:哇。好吧。好吧，让我们开始吧。我是说，我们不喜欢在这里用缩写。我刚刚定义了这个，但是动静脉畸形，我们来谈谈这个。什么是AVM?它是如何工作的?它是用来做什么的?
基于“增大化现实”技术:那么肯定。它是自动估值模型，正如你所说，我最喜欢的一种错误陈述，我自己也做过，是说AVM模型，这有点多余，因为它是自动估值模型。但正如我所指出的，它们已经存在很长一段时间了。现在市场上有很多这样的产品，但它们有一些共同点。所以的核心,它是一个分析或统计模型,或通常在大多数情况下,一系列的模型的底层,使用各种技术听起来熟悉,最近回归、神经网络和人工智能是在机器学习。但在建模的世界里，我们会说，它们都有相同的目标变量，它们都试图预测相同的东西，也就是估计目标资产的当前市场价值。
根据之前和Sherry的谈话，这是市场价值的一部分。它不是替代品。这些价值中的任何一个都是，买家和卖家会为财产支付多少钱。
MBS:好吧。另一件事我想谈谈,因为我们已经谈论很多东西在这个播客,我们最近有评价教练,我们也有我们的首席评估师,肖恩因从这里迁出,估价师和avm不更换工作做的,它只是一个工具,增强分析,这是正确的吗?
基于“增大化现实”技术:正确的。我的意思是，avm绝对是，它们最传统和最长久的用途是在金融行业用于风险管理。在2000年左右的住房危机之前，我们非常依赖avm。虽然它们并不是真正导致危机的原因，但它们肯定被认为是一个促成因素。因此，今天的贷款人仍然会使用avm来承销贷款，但这是一个严格的监管，很多监管来自于上次的住房危机。所以他们对AVMs的使用受到了严格的监管，他们被要求对AVMs进行广泛的测试以了解它们的表现，这在2000年初是没有发生的。
他们还需要接受实际的物业状况检查。所以不一定要进行全面的评估，但有人要做一笔不花钱的买卖，确保房子是完好的，屋顶上没有洞。如果他们把AVM和房产检查结合起来，他们可以用它来做一些事情，比如房屋净值贷款，再融资，风险更低，但在大多数购买交易中，全面评估仍然被大多数贷款人保证和使用。
MBS:好吧。好吧。所以只是在风险较低的情况下简化了流程。
基于“增大化现实”技术:确切地我还想指出的是，AVM和评估人员以及评估之间存在某种相互依赖关系。AVMs的输入之一是评估数据，以及财产数据、MOS数据。所以，他们会使用财产特征之类的东西。当我们进入机器学习时，评估可以用来训练模型本身。因为估价师知道房产的状况，他们会对什么房产，什么房产的市场价值，有一个真正的专家意见。我们试着在AVM中对这种观点进行编码。另一方面，评估管理公司将使用AVM来确定房地产的复杂性，以指定评估师或对评估进行质量控制。正如我所说的，它们之间存在着某种相互依赖关系，我认为在不久的将来，两者都不会取代对方。
MBS:那很好。我很欣赏这个背景，这有助于我们深入探讨我们今天要讲的内容。如果我们再看一些用例，你提到了一些超出抵押贷款承保范围的东西。其他扩展的用例是什么?这对消费者意味着什么?你提到了再融资，从消费者的角度看，它是如何使事情变得更有效率的?
基于“增大化现实”技术:你在介绍中提到了这一点，我认为在过去的5到8年里，我观察到的是增长最快的，我想说的是，AVMS的替代用例，除了传统的贷方用例，是营销和消费者展示。消费者比以往任何时候都更了解他们的房子的价值。这是一笔巨大的资产，你最大的资产。我想，也许是住房危机的结果，15到20年前，人们明白。即使是我们今天看到的市场价值，变化如此之快，我认为消费者会更加适应，想要更好地了解他们的财产的情况。如你所见，他们花了更多的时间在消费网站，房地产网站上试图了解他们的房产价值。
但是你在面向消费者的网站上看到的传统价值和传统价值是有区别的，我们称之为营销AVM，他们有时会高估一处房产的价值。他们有点夸大其词。这是一项很大的资产，人们喜欢认为他们的房子在升值。他们在那里有很好的资产。相比之下，贷款机构使用的贷款质量高的avm往往更保守一些。放款人在放款，所以他们会比较保守。就像我之前提到的，它们要接受更多的测试和审计以确保一致性。
那么你最终得到的是这样的估值二分法,你有消费者看到一个值,认为家是一定价值当他们要出售他们的家或购买一个新的,然后当你工作方式贷款,现在你已经有了,贷款人可能使用不同的AVM,现在的冲突导致了各方的恐慌。
消费者可能熟悉类似的信用评分问题，比如credit Karma和其他地方，我知道我每个月都会在信用卡账单上得到我的信用评分。我想，很好，如果我想买东西，贷款人会用这个分数，不，他们用的是另一个分数。同样，你也会遇到类似的问题它们并不总是匹配，然后你就有问题了。
MBS:太好了。我很高兴你也做了这样的类比因为我认为信用分数是每个人都熟悉的东西，现在我们每次登录银行账户时都能看到它们，我们在信用卡对账单上看到它们。但当你做一些事情，比如申请贷款时，他们有另一个你永远看不到的神奇数字，为什么会不同呢?所以我认为这是一个人们可以真正联系起来的类比。我知道，在这个星球上，我不是唯一一个定期登录Zillow并看到我的房子价值的人。我的房子的价值可能比我的房子的实际价值要高一些如果我今天买房子或者卖掉它。我知道我经常会问，为什么它们是不同的?我认为，从消费者的角度来看，你也谈过一点，这些相互冲突的价值如何服务于不同的目的，如何调和?
基于“增大化现实”技术:这是一个很好的问题，Maiclaire，事实上这是我们几年前在CoreLogic这里认识到的一个问题，因为我们会发现贷款人会来找我们，消费者，我们观察到这两个价值之间的不匹配。因此，我们实际上启动了一项巨大的计划，从一开始就建立一个全新的AVM，以满足这一需求，我们知道这是坦率的，我认为这是该行业的发展方向。我们将看到越来越多的这种情况，我称之为非贷款用例。因此，我们真的觉得有一个能够服务于所有这些用例的分析工具是很重要的。我们所做的就是建立这个模型，使用人工智能，机器学习，我们所有的CoreLogic数据资产，我们所做的就是建立了一个模型，我们基本上可以为这些不同的用例进行配置或调整。
因此，对于更传统的贷款和风险管理用例，我们将优化AVM的准确性，因为这是贷款人的首要目标。但对于消费者和市场营销用例，我们将更多地优化它的覆盖面，牺牲一点点的准确性，因为对于消费者来说，登录Zillow却不能得到你的财产的价值也是令人沮丧的。所以avm在大部分情况下并不能在美国的房屋库存中100%工作。所以我认为提供价值是很重要的，它能让消费者对他们的财产的质量和当前估值有一些概念，而不牺牲准确性对贷款人。
MBS:我也听说，准确性对于贷款人来说非常重要，原因很明显，因为这是一个风险管理问题，他们在借钱，但准确性对于普通消费者来说可能不那么重要。这是一个指引的数字。而是让他们对房屋的市场价值有一个高层次的了解而不是"你可以把钱押在这上面，这就是你房屋的价值"这是一种过于简单化的看待方式吗?
基于“增大化现实”技术:正确的。它是。在我们的例子中，AVM在两个用例中提供了一个值，它是相同的。所以如果你有房子贷款模式值得250 K说,然后你想显示消费者,它仍然会说250 K,区别可能,会有另一个房子,也许更难价值的房子,贷款AVM会说,“嗯,这个,我没有足够的数据，或者我有矛盾的数据，我不能为它赋值"因为AVMs会这样做，如果它感觉没有足够的信息来给你答案，它不会给你一个错误的答案。它不会给你答案。
但对于市场营销和消费者展示用例来说，这就像，"我仍然可以展示这个答案而且它仍然在那个财产价值的合理范围内"它可能不会像贷款质量用例那样精确，因为这是当你测量AVM的准确性时，我们要看的是当房子出售时，AVM价值与实际销售价格的接近程度。这是这个词。我们只是测量，5%的距离是10%的距离。所以，估值区间对于贷款用例来说要比消费者营销用例窄得多。
MBS:我认为这也很容易理解，因为它的复杂性，以及为什么它需要如此精确和准确用于贷款目的的重要性。所以，谢谢你和我一起参与。所以你谈到了我们在CoreLogic所做的一些事情，我知道有一种叫做X的幂的总房屋价值，我想这就是你开始提到的，与其他AVM相比，这对消费者或贷款人有什么好处，以及我们一直在讨论的整个话题，这对双方都很重要，但可能对双方都有点不同。你能谈谈房屋总价值X吗？
基于“增大化现实”技术:确定。我想说这有很多好处，但就单一模式的好处而言，对消费者和贷款人都有好处。正如我提到的，你最终会得到更高比例的房屋估价，这对消费者是有利的，让你有机会监控你房屋的价值。坦率地说，这对贷款人也有好处，他们通常是提供这些价值的人，或其他房地产网站，他们试图创造线索，通常是抵押贷款，但有时是其他目的，贷款合并或其他事情。所以对贷款人来说，更高的收益，我们称之为覆盖，就是他们得到更多的线索，因为他们能够评估更多的财产。这样你就能看到价值，但更大的利益可能来自双方当你得到一致性评估。
如果我是ABC，我在我的网站上为消费者提供营销AVM，因为我想吸引消费者申请抵押贷款，他们会得到一个价值。然后当相同的贷款人，现在使用贷款质量AVM来为消费者购买或出售房产做贷款的预先批准时，他们会使用相同的模型，得到更一致的估值。,这样你就不会遇到这些问题在承销业务生命周期的结束,你可能有一个消费者思考房屋价值500美元,现在贷款AVM说,“哦,它只值450美元”或一个评估师,再一次,我们谈过很多次,估价师会在这里发挥作用，他们会看一下比较，然后说"是的，不，这只值450，我们无法证明这是合理的"因此，它可以平滑整个生命周期，从营销消费者开始，一直到承保，并允许一致性评估。
MBS:我认为一致性是关键，它能消除或弥补我们有时听到的评价差距吗，它有潜力吗?我们在之前的播客中讨论过。
基于“增大化现实”技术:在这方面，它肯定有帮助。我认为在当前的市场上,提供了在10日清单价格20%,所以这一差距评估是由估价师看看比较,他们被列出的说,“我不确定我可以支持这个价格。”现在，avm能够跟上市场的变化。
例如，我们使用我们的房价预测作为我们的总房屋价值的输入。所以这让我们能够预测价格的走势，让我们能够很好地跟上市场的变化。所以我认为在这方面有一点帮助，但在这种价格上涨如此之快的市场中，这是一个很难克服的挑战因为我认为贷款人会有点担心在此基础上借钱给你。如果有一些默认的未来,他们的追索权出售资产,如果这些资产被高估了10 - 20%,有一个可能性,然后他们会失去金钱,这是一项艰巨的挑战,评估差距,也许一个小但可能不解决它。
MBS:我们在这个播客上也多次讨论过这一点，我也谈到过一些例子，比如我们如何以150到200000美元的价格购买一栋房子，仅仅因为市场是，而这是三年前我们买房子的时候，市场推动了这一点，所以我能理解为什么它不能弥补所有这些，因为市场波动和需求会发生，我认为任何模型都无法解释人类的行为。
基于“增大化现实”技术:你想有个地方住。如果你想买房子，有地方住，你几乎是被迫的。是的。
MBS:是的，不，当然。你已经谈了一些关于机器学习的内容，以及为当今世界添砖加瓦的一些技术方面。我有时喜欢在结束这些播客时说，“如果你有一个水晶球”，每个人都告诉我他们没有水晶球，但是请发挥你的想象力，如果我们必须思考AVM的未来是什么，是机器学习和那些技术驱动的世界增值，那我们要去AVM吗？你认为未来会走向何方？
基于“增大化现实”技术:好吧，这是个很好的问题，梅克莱尔。我认为，在过去的10年左右的时间里，我在CoreLogic管理我们的AVM产品，目睹了房地产危机的改善，甚至是自房地产危机以来，在准确性测量和覆盖率方面都有了显著的改善，这对我来说真的很有意思。30年前，当我构建第一个AVM时，它是一个Excel宏，我每季度用软盘手工交付一次，只是为了让您对它有一种感觉。但现在我展望未来，我们拥有大量的数据资产，并且每天都在增加，我们正在添加一些东西，比如房产照片的图像处理，以便能够提取状况。
也许我们会达到消费者可以自己拍照的地步，我们会节省他们的成本和潜在的麻烦，让别人来家里，这在大流行期间并不流行。所以我们可以看到更多的数据，总是会有更多的数据和更多的输入，这可以使模型更具预测性。但这里的另一个关键方面，当然我们自己也利用了它，就是云计算，因为当你得到更多的数据，你有更多的统计模型和更复杂的模型，你需要更多的CPU来处理所有这些在任何合理的时间和成本。所以，当我们移动到云的时候，我们能够在合理的时间内处理任何pb级，tb级的数据。
所以我认为我们确实看到了这种情况的发生。随着avm性能的提高，我想我们会看到它们被更广泛地采用。我们期待在今年年底出台更多关于AVM使用的规定。我们将看到，在哪里和如何贷款人能够使用avm来支持承销过程方面，这说明了什么。但我认为，就像我说的，随着表现的持续改善就像信用评分一样，如果你想想，30年前没有人知道它是什么或者它对他们意味着什么。但我认为，我们正处于转型之中，因为消费者对avm有了更好的了解，以及它对他们的财务状况的影响，而贷方也对它们的表现更加满意，我们将看到它们得到更广泛的应用。
MBS:那真的很有帮助。这真的很有趣。我认为很高兴听到规章制度也正在到位。我知道我们在评估方面看到了这一点，我们在房地产生态系统的每个部分都看到了这一点。我认为随着未来的发展，这是我们需要关注的事情。也许将来我们也会邀请你回来，讨论一些事情的进展，我认为那将是非常棒的。但这已经很棒了。这是非常有趣的,我相信相关的很多人听,因为我将挑战任何人告诉我他们没有看过一个房地产网站在过去几个月看他们房屋的价值或另一个潜在的家里,就像他们可能是逛街或网上购物一样，因为我认为这是很多人经常做的事情。所以有一点背景知识是很好的。 So thank you for that. And this has been great.
基于“增大化现实”技术:我的荣幸，麦克莱尔，是的，你也知道，不仅看自己的家很有趣，看邻居的家也很有趣。
MBS:确实。
基于“增大化现实”技术:这是一种流行的过去式，“隔壁发生了什么?”
MBS:这是非常真实的。非常真实的。所以，非常感谢你来到CoreLogic播客的Core Conversations。如欲了解更多有关房地产市场和住房经济的信息，请浏览我们的网站corelogic.com/intelligence。
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