与大卫·史密斯的对话
在CoreLogic，我们密切关注的领域之一是天气和气候如何影响房地产，因为这可能会产生一些令人惊讶的下游影响。CoreLogic Hazard HQ团队密切关注美国和世界各地的灾难天气状况。
主持人麦克莱尔·博尔顿·史密斯和科学与分析高级主管大卫·史密斯一起回答了一些关于什么是损失估计的问题。我们到底在估计什么?为什么重建费用与实际损失不同?
史密斯MAICLAIRE博尔顿:欢迎回到CoreLogic播客Core Conversations。我是主持人麦克莱尔·博尔顿·史密斯，我是CoreLogic研究和内容策略的高级主管。在本播客中，我们将与行业专家讨论从住房负担能力到自然灾害对房地产的影响等关键话题。在CoreLogic，我们密切关注的一个领域是天气和气候如何影响房地产，因为这可能会产生一些令人惊讶的下游影响。从房屋被毁到建筑材料的影响，需求激增到对该地区贷款和房价的长期影响。正如我们所知，自然灾害总是能颠覆人们的生活。CoreLogic灾害总部团队密切关注着美国甚至世界各地的天气状况。所有这些，如果你还没查过，你可以在hazardhq.com上找到。
危险总部的小组里挤满了科学家。他们中的许多人已经在这个播客上发表了关于正在进行的危险活动的最新分析。有时，这可能包括一个最受讨论和最令人垂涎的信息，一个财务损失估计。例如，2017年，CoreLogic估计，仅德克萨斯州一地飓风哈维造成的洪水损失就估计在400亿至590亿美元之间。或者在2018年，当营火打破加州历史上破坏性最大的野火记录时，CoreLogic估计总损失在110亿至130亿美元之间。这些数字确实令人震惊。正因为如此，他们在电视晚间新闻中大肆宣传，但他们真正的意思是什么？我们怎么才能找到他们呢？所以今天我们要和科学和分析高级领导人大卫·史密斯（David Smith）谈谈，来回答这个复杂的问题。大卫，欢迎来到核心对话。
大卫·史密斯:谢谢，梅克莱尔。很高兴能上播客。谢谢你邀请我。
MBS:太棒了。好吧。所以，今天开始，为什么不先告诉我们的听众一些关于你自己和你在CoreLogic的角色呢?
DS:当然，正如你提到的，我是CoreLogic科学和分析小组的高级领导人之一。我的角色尤其是在构建灾难风险模型方面。灾难风险模型旨在量化地震、飓风、洪水、野火等自然灾害事件产生的风险。我们在美国和全世界都这样做。汇集各种专业知识的建筑。您需要地震科学家、气象科学家、水文学家、野火专家、结构工程师、统计学家、精算师、软件专家等来告诉您不同类型的建筑将如何运行。所以我开始和这些了不起的人一起工作。作为一个团队，我们建立了一些非常有趣和有用的模型，我甚至可以在此过程中吸收一些他们的知识。所以我的学术背景是物理科学，物理和数学，还有大气地球物理科学。
这为我的职业生涯打下了良好的基础。从形式上来说，我成长过程中最早的一些兴趣可能也与此有关。我不想过度推销它，但我从早年开始，就对地图非常着迷，灾难风险的很大一部分肯定是风险地理。我也对高层建筑和我周围的世界感兴趣。所以我只连接了巨灾风险作为一个职业通过一点点运气的研究生是嫁给了一位投资银行家的航班上,碰巧坐在EQE的创始人之一,当时,是关注地震风险的最重要的公司之一，他们正在寻求扩展到其他自然灾害。所以这段对话，连同一本小册子，都被传递给了我。我就是这样开始这个有趣的领域的。
MBS:剩下的就是历史了。我很高兴你能来，大卫。你和我一起工作了很多年，所以很高兴能听到你对这个重要话题的看法。我们有最新消息要告诉你。这也是最近几周才展开的，我们会讲到。所以在我们开始之前，我们已经讨论了飓风、野火、龙卷风、地震、极端冰冻，到目前为止在这个播客上的所有事情，但我们还没有真正谈论事件的损失。因此，当破坏性事件发生时，CoreLogic会发布一份损失估计，其形式是数十亿美元或数百万美元或数十亿美元。但我想稍微解释一下。我们讨论损失估计。我们谈论的是X亿美元在这个事件中发生。 What are we estimating?
DS:所以当我们CoreLogic估算一个事件的损失时，我们主要估算的是事后修复和重建的成本。因此，无论那次事件造成了什么损失，我们的损失估计主要集中在住宅和商业地产上。当我们说商业的时候，我们指的是工业设施，除了办公楼、商店和酒店等。在这里，我们包括了所有的成本，不仅是修复，重建这些财产，还包括更换或修复它们的内容的成本，以及它们停机的相关成本。比如商业地产的业务中断，住宅方面的额外生活费用。我们也经常分解损失估计，例如，根据住宅和商业的比较，我们可能会根据州、都会区等来查看地理位置。
而且有特定的危险。因此，举例来说，飓风通常会受到风、风暴潮和降雨引发的洪水的不同影响。我们通常会通过这些不同的危险来打破这些障碍。我们还经常估计投保的损失部分，即保险公司将承保的损失部分，与未投保的损失部分相比，通常由财产所有者负责。因此，特别是对于洪水和地震等危险，未投保部分的损失可能非常巨大。对于洪水来说，大约70%左右的损失未投保是相当常见的。
MBS:是的。我很高兴你刚刚谈到这个，因为我认为最初人们听到它是X亿美元，所以假设一个事件是500亿美元的损失。人们可能会凭直觉认为，要让这座城市焕然一新，需要500亿美元，但事实并非如此。我很高兴你也有这样的经历。你刚才提到的一件事是有保险和没有保险的部分。我想，我们在这期播客中已经多谈了一点，特别是当我们谈到洪水的时候。洪水造成的损失，我们在哈维飓风中就看到了，很多洪水造成的损失都没有保险。我想稍微解释一下为什么没有保险。所以我知道在洪水方面，我们经常看到一个很大的差距在完全没有保险的损失和有保险的损失之间。而对于风，比如飓风，差距就小得多了，这是因为有很多关于风的保险你能谈谈吗?
DS:是的，是的，没错。所以这是一个非常重要的领域，你已经进入了它的核心。我认为，一个答案是，一个典型的房主政策，至少在过去几十年的演变过程中，不包括洪水或地震之类的事情。这是最大的一块。因此，这样的政策确实涵盖了相当多的不同种类的自然灾害，但通常情况下，它不涵盖洪水、地震等事件，而只是市场在过去几十年中的演变方式。对于房主来说，如果你有抵押贷款，至少你需要，如果你在一个特别的洪灾危险区内，购买洪灾保险。但是如果你不在，基本上是100年一遇的洪水区，一般来说，没有要求你必须有洪水覆盖。因此，这又回到了房主的自由裁量权上，需要他们意识到这种风险，并将其与政策成本和其他因素相平衡。
MBS:是 啊我想这也是我们在这个播客上讨论过的，关于如何，如果你被授权购买保险，你就可以得到保险，但是如果你没有被授权，你就不必去想它。所以这就是意识是如此重要的一部分。我想，当我们想到风的损失和风被如此沉重的保险。还有一小部分是没有保险的，是因为人们在保险生效前必须支付的免赔额，还是因为风的一小部分可能没有保险？
DS:这是正确的。这是另一部分。所以，是的，一部分是，财产只是不为特殊的危险，如洪水，但这是完全正确的。风,你可以经常是的,非常大的免赔额或在某些情况下,限制可能会发挥作用,但是你有一个事件可能的普遍水平,低水平的伤害,你可能有一个大的差距被保险人和整体破坏。完全按规矩来，你就能进去了。
MBS:好吧。这是有帮助的。谢谢你,大卫。所以,好的。我想做的另一个比较是有时我们也会讨论处于风险中的房产的重建成本估计。所以，通常我们会在飓风登陆之前观察它。假设飓风要来了，我们会说，有X个财产处于危险中总重建价值为1万亿美元。很多时候这是一个非常大的数字因为有很多财产处于风险中因为对于事件究竟会在哪里发生有很多不确定性。我们能不能谈谈这么大的重建成本和实际损失有什么不同以及为什么会有这么大的不同?
DS:对,是的。这些是重建成本值或rcv。所以它们各自代表了在完全损失的情况下重建一座建筑的成本。如果它被完全摧毁了，重建它需要多少钱?这是对的。我们经常发布关于RCV总量的声明，这些RCV可能会受到来自传入事件的伤害。这才是关键，它有潜在的风险。所以当，比如说，飓风来了，当它在地理上袭击时，也许只有我们观察过的整个地区的一部分真正会受到重大影响。可以肯定的是，许多属性不会被完全摧毁。所以我认为这就是我们开始看到巨大差异的地方在潜在危害的总重建成本和实际的损害和修复成本之间发生的事件。
MBS:对，因为我们可能不会完全失去一些东西。如果某物受到风的破坏，它可能是RCV的部分损失而不是全部损失，或者重建成本价值实际上是全部损失。
DS:正确的。在此基础上，模型真正涉及到这一点的部分是我们所说的脆弱性模型它背后有大量的结构工程和研究以及以前事件的数据。这就告诉了我们，对于给定的风速或洪水深度等等，对于特定类型的建筑，对于那个等级的危险，它需要多少RCV，作为RCV的一个百分比?怎样才能修复呢?
MBS:是的。这让大卫想到，我们可能，教育那些不熟悉灾难模型的听众，灾难模型有几个不同的组成部分。您已经提到了脆弱性模型。我们也有一个危险模型。你想稍微谈一下我们使用的建模技术来得到这些神奇的数字吗?
DS:是的，当然，当然。这可能会有帮助。是 啊因此，在最高层次上，有三个主要组成部分。一个是危险，第二个是我们刚刚提到的脆弱性，第三个通常被称为金融模型。因此，第一个危险真正集中在事件本身。飓风会带来什么样的风速？非常局部？受影响区域内的情况有所不同。我们已经讨论过的脆弱性，最终，对于给定类型的建筑，它量化了修复、更换以及随后发生的任何损坏的财务成本。最后一部分，金融模型引入了我们刚才提到的免赔额和限额，以及保险方面的内容和其他方面，来研究不确定性，并真正建立一个完整的损失估计，包括很多不同的方面，但最高的水平，这实际上是三个主要组成部分。
MBS:好吧。这是一个非常有用的背景。我认为大卫，当我们谈到这个问题的时候我想再回到损失估计上来。因为我们有一些非常及时的消息，就在最近几周发生的，飓风艾达在8月29日登陆，是一场强烈的四级飓风。路易斯安那州再次遭受重创，可怜的路易斯安那州在过去一年左右的时间里受到飓风的严重影响。我们在播客上也讨论过这个问题。我们能谈谈艾达飓风的损失估计吗?艾达是一场有趣的风暴，请大家也来看看这个，因为这场风暴继续发展，继续发展成为一场热带风暴它袭击了美国东北部，造成了大量的洪水。我知道我们对艾达做了一些损失估计。你能谈谈我们从艾达那里学到了什么吗? What was interesting and unique about Ida as a storm and what do our loss estimates mean?
DS:是的,是的。艾达是周日早上来的，大概是中部时间的中午。我想是这样的，路易斯安那州是一个强势的四级。正如你提到的不同的部分，这几乎是，不完全正确的，但几乎是两个不同的区域受到了事件的影响。首先我们同时遇到了三个危险主要是在路易斯安那州和密西西比州，然后是一些周边地区造成了大量的风力破坏。
随之而来的还有大量的风暴潮，以及大量的降雨，尤其是在新奥尔良地区，以及紧接着的西部地区，当然是相当重大的影响，从这个角度来看是非常重要的事件，有很多后果。几天后，随着艾达向北和向东推进，进入美国东北部，我们又受到了一系列额外的重大影响，包括降雨和随之而来的洪水。所以这里也很重要。所以从那个周日开始，我们就一直在非常认真地努力，努力估算损失，努力了解事件，努力表达我们对事件的理解。
MBS:所以如果我们看这两个不同的事件，尽管它们都是一样的，艾达。即使从保险的角度来看，这也是非常不同的事件。你能谈谈艾达飓风在这两个地区造成的损失吗?
DS:确定。是的，由于时间原因，我们确实分两个阶段发布了损失估算。我认为首先，我们要从墨西哥湾沿岸地区受到的严重影响中进行沟通，然后，最近我们发布了我们对东北部地区的估计。就整体财产损失而言，这包括，我们之前说过的，有保险的部分，以及没有保险的部分，总共大约有270亿到400亿美元的损失在墨西哥湾沿岸地区。这是由风、风暴潮和降雨引发的洪水共同作用的结果。重达270亿到400亿，这是非常重大的事件，对该地区的许多人来说是灾难性的。其中，我们估计大约有140亿到210亿的保险。所以要被保险公司承保。
MBS:好吧。
DS:然后我们去了东北部，那里主要是由降雨导致的洪水部分。在那里，数字也非常可观。所以事情还在很多方面发展，但是我们的估计是，全面的，在财产损失方面，大约160亿到240亿美元，其中大约50亿到80亿已经投保。所以在这两个领域都非常非常重要。
MBS:是的，绝对是非常重要的事件。我也不想忽视这次事件对人类的影响。它产生了巨大的影响，也造成了许多人丧生。从科学的角度来看，我们试图做的是帮助理解这类事件的财务影响。所以这就是你要了解的数字。大卫，在你谈论的时候，我脑海中浮现的一件事是，在这一集的顶部，我们谈到了飓风哈维，在之前的播客中，我们谈到了飓风哈维，以及那里的真实情况，这是一个重大的洪水事件，有这么高比例的事件没有投保。
你刚才提到的一些数字，看起来，特别是在路易斯安那州密西西比地区，洪水保险的缺口可能会小一些。原因是什么呢?我们看看德州，70%的人没有保险。自从哈维飓风之后，人们意识到洪水保险的重要性了吗?或者我们认为是什么导致了差距缩小?
DS:这是正确的。是的。这绝对是其中一个有趣的部分。我们看到的不是70%的保险，而是50%到60%的未保险。所以在洪水方面显然要少一些，主要集中在路易斯安那地区和其他地方。我的意思是，我认为最有希望的是，是的，人们看到了风险，并获得了覆盖，覆盖之间的差距正在缩小，我认为这是部分原因。路易斯安那州发生了一些非常重要的事件，包括五年前的大洪水，韦斯特莫的重点是巴吞鲁日地区，但肯定是最重要的。另一件事是很多都发生在沿海地区，这些地区以洪水风险高而闻名确实有很多地区处于100年洪水范围内。这是它的另一个方面不一定是乐观的，但只是反映。
MBS:正确的。的授权。
DS:是的。
MBS:是的，不，这很有帮助。谢谢你！我想大卫，我想到的另一件事是当我们听到这些数字时，很多时候我们在新闻上听到它们，但媒体不一定是我们在做出这些损失估计或决定这些损失估计时的首要考虑因素。谁使用这些数字，他们是如何使用的?
DS:因此，损失数字的受众相当广泛。我认为有很多不同类型的组织和公司等都在关注它们。我的意思是，我认为CoreLogic最接近我们的世界是跨越三种主要类型的公司或实体。那就是保险公司。它将是抵押贷款者，它将是业主自己。所以他们都有兴趣尽早了解，这对他们的经济意味着什么?因此，保险公司热衷于管理他们的风险，继续经营，这样他们就可以继续提供保险。所以他们越早理解这意味着什么。他们还需要做一些事情来对事件做出反应，比如调整过程以及提供保险的支付机制。同样，抵押贷款机构也希望管理自己的风险。 They may be interested in knowing, for example, are there large numbers of homeowners that have been really severely impacted that may then have trouble paying their mortgage, for example.
MBS:当然,是的。
DS:这有很多原因，当然，财产所有者，这可能是个人房主对商业财产投资组合的所有者，他们显然也有很大的既得利益。一般的主题是每个人都想尽早了解它是什么样子的?随着事态的发展，我们正在尽一切努力帮助解决这个问题。
MBS:是的。不用了，谢谢你。我想，这让我想到，当你谈到建立一个灾难模型的组成部分时，我们谈了一点这个，但是我们如何得出这些损失估计呢?我们可以插进去，这是飓风的轨迹。这是有风险的财产;砰，这是数字。我们如何得出这些损失估计呢?
DS:是啊，这里面有很多东西。我的意思是，当然，在活动之前有模型是一个关键部分。但当然，想出事件的具体表现方式是一件很重要的事。我认为，除此之外，数据的一个关键方面就是我们所说的暴露数据本身。这是一个数据库，包含了整个地区的所有房产，无论是住宅还是商业地产，以及它们的特征和位置。再回到RCV，再回到重建成本值。一旦我们开发了事件的表示，就会有很多数据需要在模型中运行。这就是最终影响损失估计的因素。此外，还有一些事情，比如保险条件，包括，回到我们之前讨论的，一个特定的财产是否被保险，如果被保险，它有什么免赔额和限额。
就事件本身的表现而言，这取决于事件的类型。我的意思是，我认为飓风在这里是最重要的。我们刚刚经历了艾达飓风等等
MBS:是的。
DS:但当然，我们对其他类型的事件也这么做，如果是地震对飓风，那么结果可能会不同
洪水……。但一般来说，它涉及到尽可能多的可用数据，无论是事件的整体信息，无论是飓风的风，比如说，整个足迹的特定风速的观察，可以说，事件。
尽我们最大的努力，在事件的高分辨率上有非常清晰的表现，然后我们可以在属性数据库上运行。所以最高的层次，这就是我们所讨论的
…事实上，这些财产数据，包括其非常具体的位置和估值，以及我们对事件及其相关风险的高分辨率表示。
MBS:因此，这是一个非常复杂的任务，真正尝试和整理。我知道有很多次，在风暴袭来后，我们立即收到了关于损失估计的请求，但这些请求无法立即完成。它确实需要大量的数据处理和运行模型，并确保和验证大量的风暴足迹，以确保我们能够做到这一点。我知道，特别是艾达，我们需要等到雨停了，然后才能开始估算损失，因为飓风过去后，事情可能看起来已经结束了，但仍有大量降雨。所以我认为当你计算这个大数字时，这些都是很重要的。获取它有很多复杂性和相互依赖性。所以…
DS:是的，完全正确。
MBS:可以最后一个问题。我想就在我们结束时。当人们读到已经发生的事件时，他们可能会遇到来自不同公司的不同损失估计。为什么它们不同？为什么不同的公司会有不同的损失？一家公司可能会说一次活动的费用是50亿到100亿美元，一家公司可能会说是70亿到150亿美元。你认为为什么不同的公司或不同的模型会得出不同的估计，原因是什么？
DS:这是个好问题。这可能在任何一个像这样看损失估计的人的脑海里。我的意思是，我认为很多时候，最重要的是，你需要仔细阅读，以确保你看到的是一个苹果与苹果的比较。我想这可能是最重要的。准确地估计是什么?哪些内容包括在内，哪些不包括?我们有这个保险和全损二分法。我们有哪些危险?我们把洪水也算进去了吗?
……等等。因此，我认为最重要的一点是，首先要确保你是在进行同类比较。我想说的另一件事是，在活动的早期，我觉得在过去几年中，这种情况比之前发生的更多。有时，一些组织提出了一些非常高级别的估计，这些组织本身并不做任何建模工作，但他们实际上是在寻找顶级估计，可能是通过参考过去发生的类似事件，并尝试调整事件中的差异。
再说一遍，世界对这些估计非常渴望，对吧?每个人都想，只要有可能，就能对自己的财务状况有个初步的了解。所以，这是满足需求的一种方法。这些估计确实非常高，有时，它们在正确的范围内，但它们经常会有很大的差异。我想说的是，当我们回到我们所做的建模。你拥有的数据和模型越好，你把它们放在一起来做出这些估计，通常你就越接近目标。我要说的警告是,有事件,有时候是会发生的,只是不同的足够之前发生的事情,几乎每个人都尝试做这些估算可能错过了马克,有时从偏低,2005年卡特里娜飓风是这样的。
我认为在新奥尔良发生的大堤倒塌以及巨大的风暴潮都是一个挑战因为它与当时几乎所有人所观察到的情况是如此不同。好消息是，数据和模型总是越来越好，我们在不断地从每一个事件中学习。所以我相信，发生大意外的可能性，是在下降的，不是说变成零，而是在下降。
MBS:是的。大卫，我想这可能是我最喜欢我们所做的事情之一，那就是我们在不断地学习，每次发生另一件事，我们都从中学到一些东西，它帮助我们完善我们所做的事情。大卫，这很有趣，也很及时，非常感谢你今天来到CoreLogic播客Core Conversations的一部分。
DS:谢谢,Maiclaire。这太棒了。我很高兴能成为播客的一部分。
MBS:太棒了。好吧，我们还得再做一次，也许当我们有另一个破坏性的事件的时候，不是我们希望它们发生，但在事件发生后再增加一些见解总是好的，因为这有助于人们理解。manbetx官网手机登入因为，正如我们在CoreLogic所说，了解你的风险有助于加速你的康复。因此，更多有关房地产市场和住房经济的信息，请访问我们的网站corelogic.com/intelligence。关于危险事件的具体信息，请访问我们的网站hazardhq.com。
谢谢你的倾听。我希望你喜欢我们最新的一集。请记得给我们留下评论，让我们知道你的想法，并订阅你的播客，当新的剧集发布时，我们会通知你，感谢团队把这个播客变成现实;制作人Rhea Turakhia，编辑和音效工程师Romie Aromin，以及我们的社交媒体团队。请下次收听另一个核心对话。
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